Nemovitostní kalkulačky
Porovnejte vlastní bydlení, nájem, investiční byt a portfolio pomocí Monte Carlo simulaceMonte Carlo simulaceMetoda, která místo jedné předpovědi vytváří stovky až tisíce možných scénářů budoucího vývoje portfolia. Výsledkem není jedno číslo, ale pravděpodobnostní pásmo možných výsledků. Otevřít ve slovníku . Model počítá hypotékuHypotékaDlouhodobý úvěr zajištěný nemovitostí. U nemovitostních investic funguje jako finanční páka: může zvýšit výnos z vlastního kapitálu, ale stejně tak zvětšuje riziko a citlivost na úrokové sazby. Otevřít ve slovníku , LTVLTV (Loan-to-Value)Poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. LTV 80 % znamená, že banka financuje 80 % hodnoty nemovitosti a zbývajících 20 % klient hradí z vlastních zdrojů. Otevřít ve slovníku , nájemní výnos, cash flowCash flow z nemovitostiRozdíl mezi příjmy z nájmu a všemi náklady spojenými s nemovitostí, včetně splátky úvěru, oprav, pojištění, daní a správy. Pozitivní cash flow znamená, že nemovitost průběžně přináší peníze navíc. Otevřít ve slovníku i pravděpodobnostní pásma P25/P50/P75.
Nemovitost není jen splátka a nájem
U realitních rozhodnutí se snadno přeceňuje jedna viditelná veličina: měsíční splátka, výše nájmu nebo očekávaný růst ceny. Výsledek ale ovlivňuje také neobsazenost, údržba, daň, refinancování, růst nájmů a to, zda by vlastní kapitál nemohl pracovat efektivněji jinde.
Proto kalkulačky srovnávají více strategií vedle sebe a ukazují rozpětí scénářů. P50 berte jako střední cestu, P25 jako opatrnější kontrolu odolnosti plánu a P75 jako příznivější variantu. Výpočty běží přímo v prohlížeči a vstupy nikam neposíláme.
Otázky k nemovitostní modelaci
Co znamenají pravděpodobnostní pásma u nemovitostní kalkulačky? +
Pásma P25/P50/P75 ukazují opatrnější, střední a příznivější scénář výsledku. U nemovitostí pomáhají vidět, jak citlivé je rozhodnutí na úrok, růst cen, nájemné, neobsazenost a vývoj portfolia.
Proč srovnáváte nemovitost s portfoliem? +
Investiční byt i finanční portfolio vážou kapitál a nesou riziko. Srovnání ukazuje, zda výnos z nájmu a růst hodnoty nemovitosti odpovídají alternativě, kdy stejný kapitál pracuje v diverzifikovaném portfoliu.
Započítává kalkulačka hypotéku a LTV? +
Ano. Model pracuje s cenou nemovitosti, vlastním kapitálem, hypotékou, LTV, úrokovou sazbou, délkou splácení a fixací. Díky tomu ukazuje nejen nominální výnos, ale i dopad dluhu na cash flow.
Jak číst cash flow u investičního bytu? +
Cash flow porovnává příjem z nájmu s náklady, splátkou hypotéky a provozem nemovitosti. Kladné cash flow neznamená automaticky nejlepší investici, protože důležitá je i likvidita, riziko a alternativní výnos kapitálu.
Ukládají se vstupy z nemovitostní kalkulačky na server? +
Ne. Výpočty probíhají lokálně ve vašem prohlížeči a zadané hodnoty neodesíláme na server. Kalkulačka slouží jako orientační model, ne jako individuální investiční doporučení.